지난 한 해는 뉴스만 틀면 전세사기 피해자 소식들이 끊임없이 전해졌습니다. 전국 지역에 감염병처럼 퍼지고 극단적인 선택을 했다는 피해자들의 안타까운 소식도 전해졌으며, 유명인들도 피하지 못한 전세사기 수법을 대표적인 유형들로 정리해보고 지난해부터 시행 중인 전세사기특별법 시행 이후 근황, 그리고 전세사기 피해자 신청방법까지 알아보도록 하겠습니다.
1.전세사기 수법, 전세사기 유형 정리
전세사기란, 일반적으로 전세금을 편취할 목적으로 임차인을 속이는 일련의 행위를 말하는데, 주택의 실제 가치보다 높은 금액으로 전세를 놓은 후 잠적 또는 계약 당일 집주인이 바뀌는 등의 방식으로 전세금을 가로채는 경우가 종종 있습니다. 아래에서 다양한 전세사기 유형을 정리해봅니다.
1)깡통전세 사기(역전세난)
깡통전세사기는 일반적으로 전세보증금이 매매가보다 높은 경우에 발생하는 전세사기 유형인데, 부동산 중개업체나 집주인이 전세보증금을 받아 다른 용도로 사용하거나 대출금을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가게 되는 경우에 발생할 수 있습니다. 또, 깡통전세하면 ‘갭투자’를 빼놓을 수 없는데요.
🔶갭투자
주택 가격 상승을 기대하고 매매가와 전세가의 차이가 적은 집을 전세를 끼고 매입. 하지만 주택 가격이 하락하면 전세금을 돌려주지 못하는 현상이 발생
🔶역전세난
역전세난 역시 깡통전세와 관련이 높은데, 주택 가격이 급락하면서 전세 시세가 계약 당시보다 하락해 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주는 것이 어려워지는 상황을 말합니다. 새로운 세입자를 구해도 돌려줘야하는 이전 전세가가 높기 때문에 감당이 안되는 현상이 일어나는 것입니다. 또한, 신규 입주 물량의 증가로 전세 수요자가 줄어들면서 세입자를 구하기 어려운 상황에서도 사용될 수 있는 말입니다. 그리고 높은 전세가격 때문에 세입자가 전세를 구하는 것에 어려움을 겪는 전세난의 반대 표현이기도 합니다.
2)이중계약/동일물건 다중계약
생각보다 이런 식으로 전세,월세사기를 치는 경우가 많은데요.
이중계약이란 임대인(집주인)이나 부동산 중개인이 한 물건에 대해 두 명 이상의 세입자와 각각 전세계약을 체결하여 보증금을 가로채는 수법입니다.
🔷이중계약 전세사기 수법
- 임대인이 한 물건에 대해 여러 명 세입자와 전세계약/월세계약 체결하는 경우
- 부동산 중개인이 한 물건에 대해 여러 명의 세입자와 전세계약 등 체결하는 경우
- 월세 물건에 전세계약을 하는 이중계약으로 세입자의 보증금 가로채는 경우
이 같은 수법으로 이중계약 피해를 입는 분들이 있는데, 피해를 예방하기위해서는 계약 전에 임대인과 세입자가 직접 대면하여 신분을 서로 확인하고, 공인중개사의 정상 등록 여부도 확인해야 합니다. 신탁회사의 물건인 경우에는 신탁사에 정확한 사실관계를 문의해야 합니다.
3)신탁사기
주택 소유권이 신탁회사에 있는 경우, 집주인이 아닌 신탁회사와 계약을 해야 합니다. 그런데 일부 업체들은 집주인과의 계약을 유도한 다음 전세금을 가로채는 것입니다. 가령 신탁회사의 위탁을 받은 집주인이 사기를 치는 행위를 벌일 수 있는데, 집주인이 신탁회사에 소유권을 넘긴 뒤에 은행대출을 받고 세입자를 속여서 전세계약 체결 후 보증금을 가로챌 수 있습니다.
하지만 해당 집은 신탁회사의 소유물이기 때문에 집주인하고만 계약을 할 것이 아니라, 앞서 언급한 것처럼 신탁회사에 정확한 사실을 물어보고 진행을 해야 합니다.
4)대항력이용 전세사기
이것은 집주인이 전세계약을 맺은 당일 매매나 혹은 집을 담보로 빚대출을 내서, 새 세입자는 후순위로 밀리고 보증금을 돌려받지 못하는 경우입니다.
전세계약 대항력은 조건을 갖춘 다음날부터 유효해지는데, 임대인이 대출을 받기 위해 주택을 담보로 제공하고 대출금을 상환하지 않아 주택이 압류되는 경우 임차인은 대항력을 상실하게 됩니다. 이로 인해 임대인은 주택을 경매에 넘겨 대출금을 상환하고, 남은 금액을 임차인에게 돌려줄 수도 있습니다.
하지만 임대인이 대출금을 상환하지 않고 주택을 계속 보유하는 경우, 임차인은 주택을 반환받지 못하고 보증금도 돌려받지 못할 수 있습니다. 따라서, 임차인은 주택을 계약할 때, 임대인의 신용 상태와 주택의 상태를 꼼꼼히 살피고, 필요한 경우에는 법률자문가에게 조언을 받는 것도 중요합니다.
🔶대항력을 갖추기 위해서는 전입신고와 확정일자를 받아야 하는데, 전세보증금 반환보증보험을 가입하는 것도 전세사기 예방에 도움이 될 수 있습니다. 또한, 위에서 설명한 것과 같이, 전입신고를 하기 전 집이 경매개시가 된 경우에는 세입자가 경매에서 배당을 요구하여 우선순위에 맞춰 낙찰대금 중 남은 금액을 보증금으로 돌려받고 이사할수도 있지만, 이것이 제대로 진행이 되지 않을 경우에는 임대보증금반환소송🔍 등을 진행하여 원 보증금, 그리고 법정지연이자 등을 청구할 수도 있으니 참고하시기 바랍니다.
🚨전세보증금 반환보증보험은 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등의 보증기관이 제공하는 보험 상품으로 전세 계약 종료 시 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 때, 보증기관이 대신해서 전세보증금을 반환해주는 상품입니다.
2.전세사기특별법 시행과 전세사기 피해자 신청
1)전세사기특별법이란
전세사기특별법은 2023년 5월 25일 국토교통부에 의해 제정되었으며, 2023년 7월 2일부터 한시적으로 2년간 적용을 하고, 상황에 따라 연장도 가능할 것이라 밝힌 바 있는데요. 전세사기특별법 제정 당시 6개월마다 내용을 보완하기로 협의하였으나, 실제 개정안은 2023년 하루 만에 폐기되었습니다. 사실상 피해자들은 현실적인 구제를 받지 못하는 경우가 많은 실정인데요.
🔶전세사기특별법 시행 목적
전세사기로 인한 피해를 예방하고 피해자를 보호하기 위한 법률. 전세사기로 피해를 입은 임차인에게 경,공매 절차 및 조세 징수 등에 관한 특례를 부여함으로써 전세사기피해자를 지원하고 주거안정을 도모.
🔶지원 기본 내용
선순위 근저당이 있거나 갱신계약으로 인해 최우선변제금을 지급받을 수 없는 피해자들은 경/공매 완료 시점의 최우선변제금(세입자가 살던 집이 경/공매로 넘어갔을 때 은행 등 선순위 권리자보다 앞서 배당받을 수 있는 금액) 수준을 최장 10년간 무이자로 대출받을 수 있게 합니다.
또, 피해주택을 다시 매수하길 원하는 세입자의 경우, 경매 및 공매 절차 지원도 하고, 기존 세입자들이 경매가의 최고 금액으로 우선 매수할 수 있게 권한을 부여하는 것입니다.
🔶지원 조건
임대차 보증금은 최대 5억원 이하(최초 시행 시 3억원이었다가 조정된 것)여야 하며, 기본적으로 주택의 인도(주택점유)와 주민등록(전입신고)을 해서 대항력을 갖추고 확정일자를 받아 우선변제권을 확보해야 합니다. 다른 곳으로 이사하기 위해 임차권등기🔍를 받은 경우도 포함됩니다.
그리고 다수의 임차인이 보증금을 돌려받지 못했거나, 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임대인의 국세,지방세 체납으로 임차주택이 압류되었거나 임차주택의 경공매 절차의 개시, 임차인의 집행권원 확보 등 보증금 반환하지 못하는 상황으로 예상이 되어야 합니다.
무엇보다 임차인을 속였다는 증거가 있거나 임대인 등에 대한 수사가 개시된 경우, 그리고 임대인이 보증금을 반환할 능력이 없는 신규 임대인에게 임차주책의 소유권을 양도하거나, 보증금을 반환할 능력이 없는 상황에서 다수의 주택을 매수한 경우 등 애초부터 사기의 목적으로 보증금을 반환할 의도가 없었다고 생각될만한 정황이 있어야 합니다.
🔶현실적인 시행의 한계
전세사기특별법은 전세사기 피해자를 지원하고 주거 안정을 도모하는 데에 목적이 있지만, 그 한계도 존재하는데요. 경/공매 절차 및 조세 징수 등에 대한 특례가 있어도 이는 모든 전세사기 피해자에게 적용되는 것이 아니며, 일부 피해자는 적용 대상에서 제외될 수 있습니다.
또, 임대인 등의 전세사기의 기망,사기 의도를 파악하기 힘든 현실적인 문제도 존재하는데, 전세사기 피해자 결정 과정에서 대부분의 신청자가 특별법의 기망,사기 의도 요건을 충족하지 못해 탈락하는 경우가 많이 생기고 있습니다.
이와 함께 지원 대상자의 좁은 기준, 인력과 예산 부족 등의 문제도 있을 수 있습니다.
🚨시행 초기에는 전세사기 당한 후 기존 전셋집에 계속 살아야하는 피해자들을 위해 정부가 1~2%대 저금리로 대출을 해주는 대환대출 소득요건이 부부합산 연간 7천만원이었지만 2023.10부터 조정되어 1억 3천만으로 상향조정되었는데, 이는 소득요건이 지나치게 까다롭다는 지적이 반영된 것. 대출액도 2억4천만원에서 4억원으로 조정.
2)전세사기 피해자 신청
기존에는 전세사기피해자들이 관련 서류를 준비하여 지자체별로 지원센터를 직접 찾아가거나 문의를 통해서 진행되었으나, 2024년 4월 25일부터 온라인을 통해 전세사기 피해자 신청(결정)을 할 수 있게 되었습니다.
국토교통부에서 운영하는 전세사기피해자 지원관리시스템으로 아래에 들어가서 확인하실 수 있습니다.
이를 통해서 전세사기피해자 신청(결정신청), 긴급한 경/공매 유예 신청 등을 온라인으로 간편하게 처리할 수 있게 되었습니다.
전세사기 피해 사실, 임대인의 기망행위 사유 등을 기재하고 피해사실 확인에 필요한 임대차계약서 사본이나 경공매 통지서 등 제출 서류를 전자문서로 등록하여 신청을 하면 되고, 진행 상황은 문자메시지로도 받아볼 수 있습니다. 온라인에서는 언제든 조회가 가능하며, 전세사기피해자 결정통지서와 결정문은 직접 출력도 가능하다고 합니다. 또한, 기존처럼 직접 방문 접수하고 등기우편으로도 결과 통지를 받을 수 있습니다.
🟩콜센터(이용문의 등) : 1600-9640
🟩전세피해지원센터 원스톱 지원 :1533-8119
🟩국토교통부 전세사기피해지원단 피해지원총괄과 : 044-201-5240
🟩조사지원팀 : 044-201-5263